Flere lejere bliver snydt af deres udlejere, og der medfølger ofte ingen konsekvens, fordi lejeren ikke er opmærksom på sine rettigheder. Udlejer har sine egne interesser at varetage, og derfor er det ikke sikkert, man altid kan stole på, at han tilbyder den bedste rådgivning i forhold til ens lejeforhold. I denne gennemgang finder du en liste over de forhold du som lejer, skal være opmærksom på for at undgå at blive snydt af udlejer.

Lejeloven

Først og fremmest er det vigtigt, at man forstår formålet med lejeloven. I dansk ret gælder der et princip om aftalefrihed. Aftalefrihed betyder, at man som udgangspunkt selv må fastlægge, hvad en aftale skal indeholde.

Har din udlejer så frie tøjler med hensyn til lejekontrakten? Nej, det er slet ikke tilfældet. Lejeloven er til for at regulere forholdet mellem lejer og udlejer. Dens primære formål er at beskytte den svage part: lejeren.

Der er tre slags regler i lejeloven: for det første er der de regler, som kan fraviges ved aftale. Det betyder, at hvis der ikke er aftalt andet, så finder de anvendelse. Men det er ikke ulovligt at aftale sig udenom dem i lejekontrakten. For det andet er der de regler, som kun kan fraviges, hvis det ikke er til skade for lejeren. Hvis udlejeren tilføjer en bestemmelse i kontrakten, der fraviger en af disse regler, og det er til skade for lejeren, er dette punkt i lejekontrakten ikke gyldigt. Til sidst er der de regler, som er ufravigelige. Man kan under ingen omstændigheder aftale sig udenom disse regler, også selvom både lejer og udlejer er enige om, at disse regler ikke skal være gældende i lejeforholdet.

Find lejemål

Allerede på dette tidspunkt er det vigtigt, at du er varsom. Der er flere ting du kan gøre, for at undgå at blive snydt af udlejer.

Brug din sunde fornuft. Gå ikke på hjemmesider, der virker uprofessionelle. Hvis udlejeren virker skummel, kan du gå på boligejer og undersøge, om personen er den reelle ejer af boligen. Vær på vagt, hvis den information du har læst online, ikke stemmer overens med hvad udlejeren informerer dig.

Overfør heller aldrig penge, før en lejekontrakt er underskrevet. Hverken leje eller indskud. Hvis udlejeren ønsker, at du betaler en form for aftaleindgåelses gebyr, har du sikkert med en svindler at gøre, og du ender nemt med at blive snydt af ”udlejer”. En lovpligtig udlejer vil aldrig kræve et gebyr af denne natur. Det er vigtigt, at du kan dokumentere dine betalinger, og derfor skal du som lejer aldrig betale kontant.

Indflytningssyn og indflytningsrapport

Før du underskriver lejekontrakten, skal du og udlejer med overvejende sandsynlighed igennem et obligatorisk indflytningssyn af lejemålet. Dette gælder kun for udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed, og dette kan ikke fraviges ved aftale. Her gennemgås lejemålet og dens tilstand, for at sikre at begge parter er indforstået med, hvad der bliver udlejet. Der skal også underskrives en indflytningsrapport. Denne rapport er til for at dokumentere, hvilken stand du modtog lejemålet i, og derved beskytte dig imod at skulle betale for skader eller slid, der var tilstede ved overtagelsen af lejemålet.

Det er altid en god idé at medtage en bekendt til indflytningssynet, for at sikre at man ikke bliver fejet af banen og underskriver en indflytningsrapport, man ikke vil stå ved. Endnu engang undgår man altså at blive snydt af udlejer.

Hvis der ikke bliver afholdt indflytningssyn, og du ikke modtager en indflytningsrapport, kan udlejer ikke dokumentere lejemålets tilstand ved overtagelse, og du skal ikke betale for istandsættelse af lejemålet. Hvis du ikke har påført lejemålet nogen hændelige skader, skal du som udgangspunkt have hele dit depositum tilbage.

Lejekontrakt

Blot fordi man har underskrevet en lejekontrakt, gør dette ikke automatisk hele kontraktens indhold gyldigt. Hvis en ufravigelig regel fraviges i kontrakten, er dette forhold ugyldigt. Det samme gør sig gældende, hvis det er en regel, der ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Lejekontrakten skal være en typeformular A, 9. udgave (A9 kontrakt), for at den er gyldig. Ældre formularer er udløbet, og disse kontrakter er derved ugyldige.

Hvor udlejer ofte snyder

Når du gennemgår din lejekontrakt, er det vigtigt, at du er særlig opmærksom på kontraktens § 11. Det er som udgangspunkt her udlejeren tilføjer eventuelle fravigelser fra lejeloven. Ændringer der både kan være gyldige eller ugyldige. Derfor skal du være ekstra opmærksom i dette afsnit, da du ellers nemt kan blive snydt af udlejer.

Et forhold mange lejere bliver snydt med er tillægsydelser. Eksempler på tillægsydelser er snerydning, trappevask og vinduespudsning. Husleje og forbrug er ikke omfattet af tillægsydelser. Udlejeren kan ikke kræve betaling for alle former for ydelser. Eventuelle omkostninger udlejeren har ved drift af ejendommen skal ske gennem huslejen, og må ikke være en tillægsbetaling.

Hvis du ifølge din lejekontrakt skal betale for ydelser, udlejeren ikke har tilladelse til at opkræve betaling for, kan du kræve at få disse ugyldige betalinger tilbagebetalt. Dit krav forældes efter 3 år. Det betyder, at du kan kræve tilbagebetaling for betalinger du har foretaget for op til 3 år siden. Derfor er det vigtigt, at du ved mistanke om ugyldige tillægsydelser straks søger juridisk rådgivning, for at sikre mindst mulige penge går tabt.

Størrelsen af din leje afhænger af flere faktorer. Fastsættelsen afhænger blandt andet af, hvilken by der er tale om. Hvis du er usikker på om du betaler for meget i leje, kan du eventuelt undersøge, hvad dine naboer og andre beboende i området betaler. Du kan også gå på www.tjekhusleje.dk og få tjekket din husleje gratis.  

Der er 3 måder dit forbrug kan beregnes på. Hvis du betaler a-conto, er det et krav, at dit lejemål er udstyret med individuelle målere. Hvis dette ikke er tilfældet, er det ikke lovligt for udlejeren at opkræve acontobetaling for dit forbrug. Du skal i stedet betale for dit forbrug, ved selv at lave en selvstændig aftale med forsyningsselskabet, eller ved at dit forbrug inkluderes som et fast beløb i din husleje.

Der er to sæt regler for huslejestigning. Hvilke sæt regler din leje er omfattet afhænger af, hvornår du indgik i lejeforholdet. Hvis lejeforholdet er indgået før den 1. juli 2015, er huslejestigning med en fast procentsats eller et fast beløb kun lovligt, hvis det konkrete tidspunkt for stigning og den medfølgende stigning i husleje er udtrykkeligt angivet i din kontrakt. Dette er også kaldt trappeleje. Hvis lejeforholdet er indgået efter den 1. juli 2015, er trappeleje ikke lovligt. Hvis der foretages stigning i huslejen, skal det være efter nettoprisindekset.

Fraflytning

Ved fraflytning gælder de samme principper som ved overtagelsen af lejemålet. Udlejer – igen kun udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed – skal indkalde dig til et fraflytningssyn senest 2 uger efter han er blevet bekendt med din fraflytning. Der skal udarbejdes en fraflytningsrapport til dokumentation af boligens tilstand ved din overgivelse af lejemålet. Indflytnings- og fraflytningsrapporterne sammenlignes, for at fastlægges hvor meget af dit depositum du får tilbage. Hvis du ikke får nogen fraflytningsrapport, skal du ikke betale for istandsættelse af lejemålet og som udgangspunkt have dit depositum tilbage.

Hvor kan du få hjælp

Hvis du har været så uheldig, at du er blevet snydt af udlejer, er der nogle forskellige måder, du kan få hjælp på. Først og fremmest kan du gøre brug af de klassiske former for hjælp: ved hjælp af lejerforeninger og advokater. Disse kan dog være meget omkostningsfulde for dig. Omvendt kan du også benytte dig af online hjælp, hvor der blandt andet kan nævnes DIGURA, hvor du kun skal betale, hvis du får penge igen eller skal betale færre penge. Disse aktører står altid klar til at hjælpe dig, hvis du oplever problemer med din udlejer, eller hvis du er blevet snydt af udlejer.

Skrevet af: Louise Song, Legal Advisor hos DIGURA.