Når du flytter for at studere og senere for at arbejde er andelsboligen et naturligt alternativ til en lejebolig eller en ejerbolig. I et område som Hovedstaden udgør andelsboligerne en så massiv del af det samlede udbud at det er både naturligt og nødvendigt også at søge på hylden med andelsboliger.

I mange år var en andelsbolig en helt ekstraordinær billig løsning, når man skulle finde en bolig. Til gengæld var det et marked, der kun var for de privilegerede. For de billige andelsboliger var oftest forbeholdt boligsøgende, som havde stået på en venteliste i mange år.

I 2006 steg ejendomsvurderingerne markant og det betød at andelsboligernes værdi blev mangedoblet. I samme periode blev der gennemført en lovændring, der gjorde det muligt for andelshavere at stille sin andel som sikkerhed for lån. Konsekvensen for markedet var forudsigeligt. Andelsboliger, der før havde kostet kr. 50-100.000, blev nu handlet til priser på kr. 0,5-1 mio.

Kort efter kom finanskrisen, og da ejerboligmarkedet røg ud over kanten, tog det selvfølgelig andelsmarkedet med sig i faldet. Og der kom pludselig fokus på behovet for at få gennemført en nærmere undersøgelse af andelen, før man kaster sig ud i tilværelsen som andelshaver. Godt hjulpet på vej af historierne om en række nyere andelsboligforeninger, der var stiftet på et meget risikabelt grundlag.

Vi startede i andelsboligpris.dk som rådgiver for andelsboligkøbere i 2009 og til dato har vi været rådgiver for mere end 1.700 kunder, som har ønsket at træffe den vigtige beslutning på et oplyst grundlag, oplyser direktør Henrik Grave.

For os at se handler det i bund og grund om at undersøge, om den pågældende andel er salgbar, når man ikke længere skal bo der. I den forbindelse må du ikke bilde dig selv ind, at du med sikkerhed skal bruge andelen i en længere årrække. Sagen er, at man kan skifte planer og samtidig kan der udefra opstå muligheder, der betyder at andelen skal sælges. Populært sagt, skal man altid være klar til at flytte, hvis der pludselig opstår en mulighed for at studere eller arbejde på Manhattan. 

Vi kortlægger generne i den konkrete forening og vi hjælper kunden til at vurdere, om de særlige kendetegn ved foreningen passer til kundens temperament. Men samtidig skal vi vurdere andelen i lyset af de andre muligheder for at bosætte sig på den konkrete lokalitet. Når andelen skal sælges igen, vil den nye køber se på andelen i lyset af de muligheder, der ellers måtte være i den pågældende by eller bydel. Andelen, du køber, skal med andre ord stå fornuftigt i konkurrencen med ejerboliger og andre andelsboliger i området.

Henrik Grave mener ikke, man skal lade sig påvirke af historierne om usunde foreninger med dårlig økonomi, da disse foreninger kun udgør en meget lille del af et ellers sundt andelsboligmarked. Men for at undgå de få faldgruber, der er på andelsboligmarkedet, mener han det er vigtigt at vide hvad man skal være opmærksom på. Og samtidig skal man huske at det ikke kun er et spørgsmål om foreningen har en god økonomi, men at det også handler om hvorvidt andelen er fornuftigt prissat.

En andelsbolig handles på en anden måde end en ejerbolig. Og for nogle kan procedurerne omkring andelsboligkøb virke komplekse. Derfor er det en god ide at bruge god tid på research og investere i uvildig rådgivning, inden man træffer sin beslutning.

Henrik Grave fra Andelskredit.dk giver her 8 gode råd til boligsøgende, der overvejer at købe en andelsbolig

1. Brug tid på research
   Når du har fundet en andelsbolig, som passer til dine ønsker, skal du bede om de relevante papirer som foreningens regnskab, referat fra generalforsamlingen og vedtægter.
2. Sæt dig ind i foreningens økonomi
   Sørg for at forstå økonomien i foreningen bedst muligt, inden du træffer din beslutning. Du ville jo heller ikke købe aktier i en virksomhed, bare fordi du synes selskabets produkt er pænt. På samme måde må du ikke købe andelsboligen, alene fordi du kan lide selve boligen. Du må sikre dig, at økonomien i foreningen er fornuftig. I regnskabet skal du hæfte dig ved størrelsen på foreningens gæld, ved om driften hænger sammen, om der afdrages på gælden, om man vælger fast eller variabel rente, om foreningens ejendom vurderes til en rimelig pris osv.
3. Søg uvildig finansiel rådgivning
   Husk at både din bankrådgiver og din ejendomsmægler har interesser involveret i deres rådgivning. Tal med uvildige eksperter, som kan analysere økonomien i foreningen og tillige fortælle dig om økonomien i andre stærke andelsboligforeninger.
4. Ring på hos naboen
   Ring på hos et par andre ejere i foreningen og fortæl, at du overvejer at købe dig ind i foreningen. Bed dem fortælle dig, hvad de er glade for og mindre glade for i foreningen. Og læs gerne referaterne fra deres møder. Hvis tonen på møderne er god, er der en god chance for, at andelshaverne har det godt sammen i hverdagen.
5. Undersøg vedtægterne
   Når du læser foreningens vedtægter, skal du holde øje med afvigelser som fx forbud mod udlejning i forbindelse med udenlandsophold og lignende. Kig også efter særlige ordensregler. Er I en småbørnsfamilie, vil I nok sætte pris på, at man ikke må spille høj musik efter kl. 23.00.
6. Overvej forældrekøb eller økonomisk støtte
   Hvis I overvejer forældrekøb kan andelsmarkedet sagtens være med. I stadig flere foreninger giver vedtægterne mulighed for forældrekøb. Som alternativ kan en forælder yde sit barn et lån til køb af andelen. Pengene kan fx være opsparet friværdi i forælderens ejerbolig.  
7. Brug energien på at finde den rigtige bolig - inden du udfolder dit handelstalent
   Hvis du er typen, som gerne vil tinge om prisen, behøver du ikke holde dig tilbage, når du skal købe en andelsbolig. I foreningens regnskab fastsættes en maksimalpris. Det er den pris, en sælger maksimalt kan bede dig betale, når man ser bort fra forbedringer i andelen. Men faktum er, at der i dag handles om prisen på andelsboliger, præcis som man altid har gjort på ejerboligmarkedet. Men undersøg, om alt andet ved boligen og foreningen passer til dine behov, før du begynder at handle.
8. Skriv under på en købsaftale, hvis der er rift om andelen

I de populære studiebyer er der aktuelt rift om alle former for boliger, også andelsboligerne. Derfor anbefaler vi, at du sørger for at ”få fisken på krogen”. Du kan uden bekymring underskrive en købsaftale, når blot du husker at få indarbejdet et forbehold for finansiering og rådgivning. Siden starten af 2013 har vi oplevet en markant stigning af rådgivningsforløb, hvor kunden kontakter os efter der er underskrevet en købsaftale med forbehold, udtaler Henrik Grave.

Fakta

• 6 % af alle boliger i Danmark er andelsboliger – det svarer til 200.000 andelsboliger
• I København er der 115.000 andelslejligheder og 85.000 ejerlejligheder
• Andelsboligen som boform blev populær fra ca. 1958
• I 2005 blev andelsboligloven ændret, så det nu blev muligt at optage lån med sikkerhed i sin andelsbolig
• Som andelshaver køber man retten til at bo i en specifik bolig i ejendommen. Du betaler en månedlig boligafgift til foreningen. Som køber af en andelsbolig betaler man maksimalt sin del af foreningens friværdi med tillæg af eventuelle forbedringer i andelen. 
• Andelsboligforeningen har ingen skattemæssig værdi af renteudgifterne på sine lån. Til gengæld slipper man som andelshaver for at betale ejendomsværdiskat. 
• Maksimalprisen på andelsboliger fastsættes på baggrund af en af tre metoder for opgørelse af formuen: Anskaffelsesprisen, valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering.

Henrik Grave giver uvildig rådgivning i forbindelse med andelsboligkøb og tilbyder i øvrigt i samarbejde med banker og pensionskasser andelsboliglån med fast rente, fordi arbejdet med andelsboliger har åbnet øjnene for, at meget store lån med variabel rente ikke rimer på sund fornuft for låntagerne. Læs mere rådgivning ved køb af andelsbolig her: www.andelsboligpris.dk og om fast rente og sikkerhed om dit andelsboliglån her: www.andelskredit.dk